Rechtsanwalt
Mag. Peter REZAR

Beim Zurückstellung der alten Wohnung stellt sich oft die Frage, was mit der Kaution passiert. Diese ist grundsätzlich so zurückzugeben, wie sie angemietet bzw. übernommen wurde. Alle gewöhnlichen Abnützungsspuren muss sich der Vermieter jedoch gefallen lassen. Unter gewöhnlicher Abnutzung versteht man sämtliche Gebrauchsspuren, die unvermeidlich auftreten, wenn eine Wohnung bewohnt wird. Dazu zählen zum Beispiel minimale Kratzer im Parkettboden oder Abnutzungserscheinungen an den Wänden wie Löcher, die durch Anbringen von Bildern entstanden sind.

Der Vermieter darf aber für solche Beschädigungen Ersatz verlangen und somit Teile der Kaution einbehalten, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen. Selbst dann ist jedoch nicht der Neuwert, sondern der Zeitwert der beschädigten Sache maßgeblich. Bei Rückstellung der alten Wohnung sollte man unbedingt Fotos anzufertigen, um spätere Beweisschwierigkeiten zu vermeiden. Die Beschädigungen werden in einem gemeinsamen Protokoll mit dem Vermieter vermerkt. Sollten keine Schäden vorhanden sein, ist das auch festzuhalten.

Bei Differenzen hilft in letzter Konsequenz nur der Weg zu Gericht.

Das hängt primär von der Vereinbarung mit dem jeweiligen Umzugsunternehmen ab. Wurde vorab ein Kostenvoranschlag eingeholt, so ist zwischen einem verbindlichen und unverbindlichen Kostenvoranschlag zu unterscheiden. Liegt ein verbindlicher Kostenvoranschlag vor, so dürfen die in diesem angeführten Kosten nicht überschritten werden. Gegenüber Verbrauchern ist der Kostenvoranschlag stets verbindlich soweit der Unternehmer nicht das Gegenteil erklärt hat. Er ist auf jeden Fall an den im Kostenvoranschlag festgelegten Preis gebunden und darf diesen auch im Fall von unvorhergesehenen Mehrkosten nicht erhöhen. Ein derartiger Kostenvoranschlag darf nicht mit bloßen Schätzungen oder Pauschalpreisen verwechselt werden. Vor allem bei Pauschalpreisen geht nicht hervor, wie sich der Preis zusammensetzt und bleibt dieser auch dann gleich, wenn es zu einer erheblichen Über- oder Unterschreitung der Kosten der übernommenen Arbeiten kommt. Um Schwierigkeiten bzw. Streitigkeiten in dieser Angelegenheit zu vermeiden, empfiehlt es sich, dass die Verbraucher vorab eine genaue Auflistung der Möbel bzw. eine realistische Schätzung der Anzahl der Kartons vornehmen und die Fläche der betreffenden Wohnung anführen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass das jeweilige Umzugsunternehmen die Wohnung besichtigt, um einen verbindlichen Kostenvoranschlag erstellen zu können.

Homeoffice, Distance Learning und Lockdown stehen an der Tagesordnung. Das Zuhause wird zum Büro, gleichzeitig müssen die Kinder betreut werden und wichtige Telefon-Konferenzen sind zu führen. Und just dann lärmt der Nachbar von nebenan oder die Kinder von oben versuchen sich in neuen Künsten. Die Corona Krise bringt neue Lebensbedingungen und Lebensformen mit sich.

Zu aller erst gilt Rücksicht zu nehmen und das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen. Doch was tun, falls der Nachbar nicht mit sich reden lässt. Was muss man hinnehmen und was nicht?

Während der Ruhezeiten, aber auch während des Tages, darf nicht über das ortsübliche Maß gelärmt werden. Während der Ruhezeiten wird jedoch ein strengerer Maßstab angelegt. Dies ist die Zeit zwischen 22 bis 6 Uhr, Samstag ab 17 Uhr und sonn- und feiertags ganztägig. Rechtliche Grundlagen finden sich in den Verordnungen der Gemeinden, in Landesgesetzen und im § 364 ABGB. Oft werden aber auch zusätzliche Regelungen in den Hausordnungen festgelegt. Hier kann die Hausverwaltung mittels Aushang Problemen vorbeugen und Abhilfe schaffen.

Lange Verhandlungen hat es gebraucht, doch nun haben sich Regierung und Sozialpartner auf ein Homeoffice-Paket geeinigt, welches klare Regeln für die Zukunft verspricht.

Galt Homeoffice vor der Krise als Ausnahme, setzen viele Unternehmen zurzeit auf das „Büro zu Hause“ und schon jetzt ist klar, dass wir in Zukunft mobiler arbeiten werden.

Doch genauer: „Homeoffice ist und bleibt Vereinbarungssache“. Das bedeutet, Homeoffice bleibt weiterhin Vereinbarungssache zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Weder können Arbeitnehmer von sich aus ins Homeoffice wechseln, noch können Arbeitgeber Homeoffice einseitig anordnen. In Unternehmen mit Betriebsrat soll es künftig eigene Betriebsvereinbarungen über die Einführung und Regelung von Homeoffice geben.

Weiters wird klargestellt, dass die Bereitstellung von digitalen Arbeitsmitteln (z.B. Laptop) durch den Arbeitgeber kein steuerpflichtiger Sachbezug beim Arbeitnehmer ist. Zahlungen der Arbeitgeber zur Deckung der Mehrkosten im Homeoffice für Laptops oder Mobilgeräte sollen bis zu EUR 300,00 pro Jahr steuerfrei sein. Außerdem können Arbeitnehmer auch andere Aufwendungen bis zu EUR 300,00 als Werbungskosten absetzen - in Summe also bis zu EUR 600,00.

Miete oder Pacht? Was spricht für den einen Vertragstypus, was für den anderen? Die Unterscheidung macht rechtlich auf jeden Fall einen Unterschied. Lassen Sie uns die beiden Arten der Überlassung eines Gegenstandes vergleichen.

Miet- oder Pachtverhältnisse werden in erster Linie bei gewerblichen Objekten bzw. Geschäftsräumen eingegangen, für Wohnraum gilt hingegen bis auf wenige Ausnahmen immer das Mietrecht. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie sich mit Ihrem Vertragspartner darüber einigen, ob es sich um ein Miet- oder Pachtverhältnis handelt, da an die jeweilige Vertragsart rechtliche Verpflichtungen geknüpft sind.

Entscheidend ist der Vertragszweck

Laut AGB fallen sowohl Miet- als auch Pachtverträge in die Kategorie Bestandsvertrag. Beide Vertragsarten stehen für „die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit“. Die weitere Unterscheidung liegt in der Art der Nutzung: Eine Pacht ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zu Gebrauch und Nutzen, verbunden mit einer Betriebspflicht. Man spricht hier von einem lebenden Unternehmen. Werden hingegen lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor.

Was sagt das Gesetz?

Ob es sich in Ihrem Fall um eine Miete oder eine Pacht handelt, macht rechtlich einen großen Unterschied. Denn: Allgemein bekannt ist, dass für Mieter das Mietrechtsgesetz und damit der Mieterschutz gilt. Das bedeutet, Sie genießen als Mieter einige gesetzlich gesicherte Vorzüge wie etwa:

• Kündigungsschutz
• gesetzlich geregelte Mietzinsbildung
• Weitergaberechte des Mieters
• Erhaltungs- und Verbesserungspflicht des Vermieters

Nicht so gut geschützt sind Sie hingegen als Pächter. Pachtverträge unterliegen dem ABGB und sind im Wesentlichen frei gestaltbar. Vertragliche Bestimmungen bieten demnach einen großen Spielraum.

Was ist eine Pacht?

Eine Pacht zielt in der Regel auf eine Betriebsfortführung ab. Man spricht hier von einem lebendigen Unternehmen, das gegen Entgelt überlassen wird. Es kann sich beispielsweise um eine Gaststätte, einen landwirtschaftlichen Betrieb oder eine Arztpraxis handeln, wobei die erwirtschafteten Erträge alleinig der Pächterin oder dem Pächter zustehen.

Wo liegt der Unterschied?

Häufig ist bei Geschäftsräumlichkeiten nicht eindeutig klar, ob es sich um Miete oder Pacht handelt. Beides sind Bestandsverträge. Das heißt, bei Miete oder Pacht werden geschäftlich genutzte Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit zur Nutzung überlassen. Der Unterschied besteht darin, dass bei einem Mietvertrag nur der Gebrauch der Räumlichkeiten gesetzlich geregelt ist. Bei der Pacht hingegen wird ein lebendes Unternehmen zur Benutzung und Fortführung überlassen sowie die Möglichkeit der Fruchtziehung eingeräumt. Am besten lässt sich das anhand eines Beispiels verdeutlichen: Wer sich etwa in einem Bauernhof einmietet, wohnt lediglich dort. Wer einen Hof jedoch pachtet, bewirtschaftet ihn. In der Regel werden bei Pacht auch Betriebsmittel, Kundenstock und Personal übernommen. Typisch ist auch, dass die Verpächterin oder der Verpächter ein Interesse an der Weiterführung des Unternehmens hat, weshalb meist eine Betriebspflicht vereinbart wird.

Wann ist Miete oder Pacht geeigneter?

Einer der größten Vorteile bei Pacht ist, dass die Kündigungsfrist individuell geregelt werden kann. Anders als bei einem Mietvertrag gibt es keine Mindestdauer. Sollte es keine entsprechende Vereinbarung geben, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Der Vertrag kann darüber hinaus nur zweimal jährlich gekündigt werden, nämlich am 30.6. oder am 31.12. des laufenden Geschäftsjahres. Die Gefahr, dass der Vertrag spontan gekündigt wird, ist somit wesentlich geringer. Vorteilhaft bei einer Pacht ist außerdem, dass Pächterinnen oder Pächter – sofern das Objekt gut ausgestattet ist – ohne große Investitionen ihren Betrieb starten können. Denn wer eine Immobilie pachtet, bezahlt auch für die im Pachtobjekt vorhandenen Gerätschaften mit. Darüber hinaus kann häufig auch der Firmenname beibehalten, existierendes Know-how genutzt und der Kundenstamm übernommen werden. Somit muss nicht bei „Null“ gestartet werden.

Wenn Sie lediglich Räumlichkeiten für Ihr eigenes Unternehmen suchen und nicht auf etwas Bestehendes zurückgreifen wollen, dann ist Miete eindeutig die geeignetere Vertragsform. Zudem bietet das Mietrecht einen besseren Schutz.

Was ist bei Pacht zu beachten?

Bei Miete gilt das Mietrechtsgesetz und damit auch der Mieterschutz. Für die Mietpartei ergeben sich daraus zahlreiche gesetzlich gesicherte Vorzüge wie Kündigungsschutz, Mietzinsbindung oder Weitergaberechte. Bei einer Pacht ist das nicht der Fall. Bei einem Pachtvertrag müssen beide Seiten vor Vertragsabschluss viel genauer darauf achten, dass dieser keine Schlupflöcher offenlässt, die sich irgendwann nachteilig auswirken könnten.

Wo liegen Stolpersteine bei einem Pachtvertrag?

Es lohnt sich, bei Abschluss eines Pachtvertrags den Rat eines Rechtsexperten oder eine Rechtsexpertin einzuholen! Pachtverträge unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch und sind sehr frei gestaltbar. Das bedeutet, dass die vertraglichen Bestimmungen einen großen Spielraum bieten und Sie als Pächterin/Pächter oder Verpächterin/Verpächter verschiedenste Punkte umso genauer nachlesen, hinterfragen und vertraglich festhalten müssen. Das betrifft vor allem Details zur Zahlung, die Kündigungsfrist oder die im Pachtvertrag enthaltenen Räumlichkeiten, Gerätschaften und Flächen. Es wird empfohlen, alle Bestandteile des Pachtgegenstandes inklusive der dazugehörigen Freiflächen im Pachtvertrag zu nennen und auch einen entsprechenden Grundriss beizufügen. Je vollständiger der Plan und genauer der Zustand der Einrichtung dokumentiert wird, umso besser können Sie sich vor Streitfällen schützen.