Rechtsanwalt
Mag. Peter REZAR

Sie möchten ihre Liegenschaft verkaufen?

Hier gibt es einige Voraussetzungen, die zu beachten sind. Beim Verkauf einer Liegenschaft ist ein schriftlicher Kaufvertrag erforderlich. Dazu braucht es notariell beglaubigte Unterschriften, damit der Liegenschaftsverkauf dem Grundbuchsgericht vorgelegt werden kann. Im Kaufvertrag werden der Gegenstand des Vertrages, sowie die jeweiligen Rechte und Pflichten verbindlich festgelegt. Zu aller erst muss feststehen, was genau der Gegenstand des Kaufvertrages ist. Die Beschreibung des Kaufgegenstandes hat große Auswirkungen darauf, was als Mangel anzusehen isst und hat somit große Bedeutung für die Gewährleistung und den Schadenersatz. Zudem ist der Kaufpreis festzusetzen, es handelt sich also um einen entgeltlichen Vertrag. Der Kaufvertrag ist ein Konsensualvertrag, was bedeutet, dass er bereits mit Willenseinigung der Vertragsparteien zustande kommt. Auch Regelungen über die Gewährleistung und den Schadersatz können im Vertrag vereinbart werden, um zukünftige Probleme zu vermeiden. Da die Errichtung eines Vertrages sehr zeitintensiv und aufwändig sein kann, empfiehlt es sich, gerade wenn es um eine Liegenschaft geht, Unterstützung bei einem Rechtsanwalt einzuholen. Dieser kann nach Prüfung des Vertrages auf etwaige Gefahren hinweisen und Änderungen vorschlagen/vornehmen. Damit das Eigentum an der Liegenschaft jedoch an den Vertragspartner übergehen kann, reicht ein Kaufvertrag alleine nicht aus. Vielmehr müssen noch andere Voraussetzungen hinzutreten. Für den Erwerb einer Liegenschaft braucht es grundsätzlich einen gültigen Kaufvertrag als Titel, die dingliche Berechtigung des Vormannes (die Liegenschaft des Verkäufers muss in dessen Eigentum stehen, oder muss er zur Veräußerung berechtigt sein) und den Modus. Der Modus zeigt sich im Fall einer Liegenschaft in der Eintragung im Grundbuch. Dies stellt den derivativen Eigentumserwerb dar. Ist die Liegenschaft belastet, gehen auch die darauf haftenden, im Grundbuch eingetragenen Lasten, wie Hypotheken, mit dem Eigentumserwerb auf den neuen Eigentümer der Liegenschaft über.

Der Preis für die Beauftragung eines Unternehmens mit dem Umzug kann sich nach Stunden berechnen oder Pauschal festgelegt werden. Unabhängig davon empfiehlt es sich jedoch eine Rechnung ausstellen zu lassen. Eines solche muss – um zum Vorsteuerabzug zu berechtigen – bestimmte Merkmale wie Name und Anschrift des leistenden Unternehmers sowie des Leistungsempfängers, Tag und Entgelt der Leistung, Steuersatz, Ausstellungsdatum sowie eine Umsatzsteueridentifikationsnummer (UID-Nummer) des Ausstellers der Rechnung aufweisen. Diese genannten Rechnungsmerkmale müssen bei Rechnungen an Private nicht zwingend eingehalten werden. Auf Rechnungen von seriösen Klein-Transporteuren bzw. Umzugsunternehmen werden Sie die oben genannten Merkmale jedoch häufig vorfinden. Eine Barzahlung nach Beendigung der vereinbarten Leistung ist ebenso üblich wie den geschuldeten Betrag zur Anweisung zu bringen. Es empfiehlt sich jedoch auch bei Barzahlungen sich jedenfalls eine Rechnung ausstellen zu lassen.

Wenn beim Umzug Gegenstände kaputt oder beschädigt werden, dann steht dem Geschädigten ein Schadenersatzanspruch zu. Ein solcher kann immer dann gegen den Schädiger gerichtet werden, wenn dieser schuldhaft einen Schaden verursacht, also aufgrund von mangelnder Vorsicht etwas zerstört oder beschädigt. Ziel dieses Schadenersatzanspruches ist es, dass der entstandene Schaden wiedergutgemacht wird, der Geschädigte am Ende also so dasteht, als wäre ihm kein Schaden entstanden. Grundsätzlich trägt jeder nur für eigenes Verhalten bzw. eigene Handlungen die Verantwortung. In bestimmten Fällen wird jedoch fremdes Verhalten wie eigenes behandelt. Setzt der Vertragspartner Gehilfen zur Erfüllung des Vertrages ein, so haftet er für jedes Verhalten der Gehilfen wie für eigenes und kann somit auch vom Geschädigten in Anspruch genommen werden. Sind Gegenstände bereits vor dem Umzug beschädigt, so sollten die Schäden im Sinne der Fairness vorab dokumentiert oder dem Unternehmen die Möglichkeit gegeben werden, diese zu dokumentieren.

Homeoffice, Distance Learning und Lockdown stehen an der Tagesordnung. Das Zuhause wird zum Büro, gleichzeitig müssen die Kinder betreut werden und wichtige Telefon-Konferenzen sind zu führen. Und just dann lärmt der Nachbar von nebenan oder die Kinder von oben versuchen sich in neuen Künsten. Die Corona Krise bringt neue Lebensbedingungen und Lebensformen mit sich.

Zu aller erst gilt Rücksicht zu nehmen und das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen. Doch was tun, falls der Nachbar nicht mit sich reden lässt. Was muss man hinnehmen und was nicht?

Während der Ruhezeiten, aber auch während des Tages, darf nicht über das ortsübliche Maß gelärmt werden. Während der Ruhezeiten wird jedoch ein strengerer Maßstab angelegt. Dies ist die Zeit zwischen 22 bis 6 Uhr, Samstag ab 17 Uhr und sonn- und feiertags ganztägig. Rechtliche Grundlagen finden sich in den Verordnungen der Gemeinden, in Landesgesetzen und im § 364 ABGB. Oft werden aber auch zusätzliche Regelungen in den Hausordnungen festgelegt. Hier kann die Hausverwaltung mittels Aushang Problemen vorbeugen und Abhilfe schaffen.

In Österreich wurde die Mietvertragsgebühr für privat genutzte Wohnungen, die vor dem 11.11.2017 vermietet wurden, abgeschafft. Bis zu diesem Zeitpunkt musste man den Mietvertrag bei Unterschrift „vergebühren“ und bei unbefristeter Miete die mit Vertragsgebühr in Höhe von 1% der 36-Monatsmiete an das Finanzamt bezahlen. Bei befristeter Miete betrug die Gebühren 1% der Mietsummen der Gesamtvertragsdauer. Bei gewerblich genutzten Immobilien fällt nach wie vor eine Mietvertragsgebühr an.

Zwar ist nunmehr keine Mietvertragsgebühr für privat genutzte Wohnungen zu bezahlen, viele Hausverwaltungen und Vermieter verlangen jedoch eine „Bearbeitungsgebühr“ für die Erstellung eines Mietvertrages. Der Oberst nicht sofort festgestellt, dass eine solche Gebühr nicht verlangt werden kann, wenn eine Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (somit in fast allen Altbauwohnungen) fällt. Wurde eine solche Bearbeitungsgebühr verlangt, kann sie zurückverlangt werden. Diese Gebühr hat nichts mit der Gebührenpflicht beim Finanzamt zu tun.

Wer also eine Wohnung mietet, muss keine Mietvertragsgebühr mehr bezahlen; bei gewerblichen Immobilien ist dies jedoch nach wie vor der Fall.