Rechtsanwalt
Mag. Peter REZAR

Durch die Fahrradverordnung wird die Ausstattung eines Fahrrades vorgeschrieben. Demnach müssen Fahrräder mit Bremsen, Klingel bzw. Hupe, Scheinwerfer und Reflektoren ausgestattet sein. Eine allgemeine Fahrradhelmpflicht besteht nicht. Ausgenommen davon sind jedoch Kinder unter zwölf, diese müssen einen Helm tragen. Verantwortlich für die Einhaltung dieser Fahrradhelmpflicht sind die Aufsichtspersonen. Wie für alle Verkehrsteilnehmer gelten auch für Radfahrer die allgemeinen Verkehrsregeln. Dazu zählt auch, dass man mit dem Rad die Fahrbahn benützen muss. Gibt es eine Radfahranlage so muss diese auch grundsätzlich verwendet werden. Das Fahren am Gehsteig ist verboten. Fußgängerzonen dürfen in Schrittgeschwindigkeit nur dann befahren werden, wenn dies durch entsprechende Beschilderung ausdrücklich erlaubt ist. Auch mit dem Fahrrad ist der Vorrang anderer zu beachten. Die Verkehrstafeln „Vorrang geben“ oder „Halt“ gelten auch für Radfahrer und auch der Vorrang von Fußgängern auf Schutzwegen ist zwingend einzuhalten. Fahrräder sind laut Straßenverkehrsordnung so abzustellen, dass sie nicht umfallen oder den Verkehr behindern können. Ist ein Gehsteig mehr als 2,5m breit, so dürfen Fahrräder grundsätzlich auch dort abgestellt werden. Das Telefonieren während des Radfahrens ohne Benützung einer Freisprechanlage ist verboten. Für Radfahrer gilt ein Alkohollimit von 0,8 Promille. Das Nebeneinanderfahren ist auf Radwegen, Fahrradstraßen, in Wohnstraßen und – bei sonstigen Straßen mit öffentlichem Verkehr – bei Trainingsfahrten mit Rennfahrrädern erlaubt.

Miete oder Pacht? Was spricht für den einen Vertragstypus, was für den anderen? Die Unterscheidung macht rechtlich auf jeden Fall einen Unterschied. Lassen Sie uns die beiden Arten der Überlassung eines Gegenstandes vergleichen.

Miet- oder Pachtverhältnisse werden in erster Linie bei gewerblichen Objekten bzw. Geschäftsräumen eingegangen, für Wohnraum gilt hingegen bis auf wenige Ausnahmen immer das Mietrecht. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie sich mit Ihrem Vertragspartner darüber einigen, ob es sich um ein Miet- oder Pachtverhältnis handelt, da an die jeweilige Vertragsart rechtliche Verpflichtungen geknüpft sind.

Entscheidend ist der Vertragszweck

Laut AGB fallen sowohl Miet- als auch Pachtverträge in die Kategorie Bestandsvertrag. Beide Vertragsarten stehen für „die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit“. Die weitere Unterscheidung liegt in der Art der Nutzung: Eine Pacht ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zu Gebrauch und Nutzen, verbunden mit einer Betriebspflicht. Man spricht hier von einem lebenden Unternehmen. Werden hingegen lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor.

Was sagt das Gesetz?

Ob es sich in Ihrem Fall um eine Miete oder eine Pacht handelt, macht rechtlich einen großen Unterschied. Denn: Allgemein bekannt ist, dass für Mieter das Mietrechtsgesetz und damit der Mieterschutz gilt. Das bedeutet, Sie genießen als Mieter einige gesetzlich gesicherte Vorzüge wie etwa:

• Kündigungsschutz
• gesetzlich geregelte Mietzinsbildung
• Weitergaberechte des Mieters
• Erhaltungs- und Verbesserungspflicht des Vermieters

Nicht so gut geschützt sind Sie hingegen als Pächter. Pachtverträge unterliegen dem ABGB und sind im Wesentlichen frei gestaltbar. Vertragliche Bestimmungen bieten demnach einen großen Spielraum.

Was ist eine Pacht?

Eine Pacht zielt in der Regel auf eine Betriebsfortführung ab. Man spricht hier von einem lebendigen Unternehmen, das gegen Entgelt überlassen wird. Es kann sich beispielsweise um eine Gaststätte, einen landwirtschaftlichen Betrieb oder eine Arztpraxis handeln, wobei die erwirtschafteten Erträge alleinig der Pächterin oder dem Pächter zustehen.

Wo liegt der Unterschied?

Häufig ist bei Geschäftsräumlichkeiten nicht eindeutig klar, ob es sich um Miete oder Pacht handelt. Beides sind Bestandsverträge. Das heißt, bei Miete oder Pacht werden geschäftlich genutzte Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit zur Nutzung überlassen. Der Unterschied besteht darin, dass bei einem Mietvertrag nur der Gebrauch der Räumlichkeiten gesetzlich geregelt ist. Bei der Pacht hingegen wird ein lebendes Unternehmen zur Benutzung und Fortführung überlassen sowie die Möglichkeit der Fruchtziehung eingeräumt. Am besten lässt sich das anhand eines Beispiels verdeutlichen: Wer sich etwa in einem Bauernhof einmietet, wohnt lediglich dort. Wer einen Hof jedoch pachtet, bewirtschaftet ihn. In der Regel werden bei Pacht auch Betriebsmittel, Kundenstock und Personal übernommen. Typisch ist auch, dass die Verpächterin oder der Verpächter ein Interesse an der Weiterführung des Unternehmens hat, weshalb meist eine Betriebspflicht vereinbart wird.

Wann ist Miete oder Pacht geeigneter?

Einer der größten Vorteile bei Pacht ist, dass die Kündigungsfrist individuell geregelt werden kann. Anders als bei einem Mietvertrag gibt es keine Mindestdauer. Sollte es keine entsprechende Vereinbarung geben, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Der Vertrag kann darüber hinaus nur zweimal jährlich gekündigt werden, nämlich am 30.6. oder am 31.12. des laufenden Geschäftsjahres. Die Gefahr, dass der Vertrag spontan gekündigt wird, ist somit wesentlich geringer. Vorteilhaft bei einer Pacht ist außerdem, dass Pächterinnen oder Pächter – sofern das Objekt gut ausgestattet ist – ohne große Investitionen ihren Betrieb starten können. Denn wer eine Immobilie pachtet, bezahlt auch für die im Pachtobjekt vorhandenen Gerätschaften mit. Darüber hinaus kann häufig auch der Firmenname beibehalten, existierendes Know-how genutzt und der Kundenstamm übernommen werden. Somit muss nicht bei „Null“ gestartet werden.

Wenn Sie lediglich Räumlichkeiten für Ihr eigenes Unternehmen suchen und nicht auf etwas Bestehendes zurückgreifen wollen, dann ist Miete eindeutig die geeignetere Vertragsform. Zudem bietet das Mietrecht einen besseren Schutz.

Was ist bei Pacht zu beachten?

Bei Miete gilt das Mietrechtsgesetz und damit auch der Mieterschutz. Für die Mietpartei ergeben sich daraus zahlreiche gesetzlich gesicherte Vorzüge wie Kündigungsschutz, Mietzinsbindung oder Weitergaberechte. Bei einer Pacht ist das nicht der Fall. Bei einem Pachtvertrag müssen beide Seiten vor Vertragsabschluss viel genauer darauf achten, dass dieser keine Schlupflöcher offenlässt, die sich irgendwann nachteilig auswirken könnten.

Wo liegen Stolpersteine bei einem Pachtvertrag?

Es lohnt sich, bei Abschluss eines Pachtvertrags den Rat eines Rechtsexperten oder eine Rechtsexpertin einzuholen! Pachtverträge unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch und sind sehr frei gestaltbar. Das bedeutet, dass die vertraglichen Bestimmungen einen großen Spielraum bieten und Sie als Pächterin/Pächter oder Verpächterin/Verpächter verschiedenste Punkte umso genauer nachlesen, hinterfragen und vertraglich festhalten müssen. Das betrifft vor allem Details zur Zahlung, die Kündigungsfrist oder die im Pachtvertrag enthaltenen Räumlichkeiten, Gerätschaften und Flächen. Es wird empfohlen, alle Bestandteile des Pachtgegenstandes inklusive der dazugehörigen Freiflächen im Pachtvertrag zu nennen und auch einen entsprechenden Grundriss beizufügen. Je vollständiger der Plan und genauer der Zustand der Einrichtung dokumentiert wird, umso besser können Sie sich vor Streitfällen schützen.

In Österreich wurde die Mietvertragsgebühr für privat genutzte Wohnungen, die vor dem 11.11.2017 vermietet wurden, abgeschafft. Bis zu diesem Zeitpunkt musste man den Mietvertrag bei Unterschrift „vergebühren“ und bei unbefristeter Miete die mit Vertragsgebühr in Höhe von 1% der 36-Monatsmiete an das Finanzamt bezahlen. Bei befristeter Miete betrug die Gebühren 1% der Mietsummen der Gesamtvertragsdauer. Bei gewerblich genutzten Immobilien fällt nach wie vor eine Mietvertragsgebühr an.

Zwar ist nunmehr keine Mietvertragsgebühr für privat genutzte Wohnungen zu bezahlen, viele Hausverwaltungen und Vermieter verlangen jedoch eine „Bearbeitungsgebühr“ für die Erstellung eines Mietvertrages. Der Oberst nicht sofort festgestellt, dass eine solche Gebühr nicht verlangt werden kann, wenn eine Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (somit in fast allen Altbauwohnungen) fällt. Wurde eine solche Bearbeitungsgebühr verlangt, kann sie zurückverlangt werden. Diese Gebühr hat nichts mit der Gebührenpflicht beim Finanzamt zu tun.

Wer also eine Wohnung mietet, muss keine Mietvertragsgebühr mehr bezahlen; bei gewerblichen Immobilien ist dies jedoch nach wie vor der Fall.

Diese Frage stellt sich immer dann, wenn es um die Zurückstellung der alten Wohnung geht. Diese ist grundsätzlich so zurückzugeben, wie sie angemietet bzw. übernommen wurde. Alle gewöhnlichen Abnützungsspuren muss sich der Vermieter jedoch gefallen lassen. Unter gewöhnlicher Abnutzung versteht man sämtliche Gebrauchsspuren, die unvermeidlich auftreten, wenn eine Wohnung bewohnt wird. Dazu zählen zum Beispiel kleinere Kratzer im Parkettboden oder Abnutzungserscheinungen an den Wänden wie Löcher, die durch Anbringen von Bildern entstanden sind. Der Vermieter darf jedoch nur für solche Beschädigungen Ersatz verlangen und somit Teile der Kaution einbehalten, die über die gewöhnliche Abnützung hinausgehen. Selbst dann ist jedoch nicht der Neuwert, sondern der (ohne Schaden) noch vorhandenen Zeitwert maßgeblich. Im Rahmen der Rückstellung der alten Wohnung empfiehlt es sich daher Fotos anzufertigen, um spätere Beweisschwierigkeiten vermeiden zu können.

Diese könnten sich noch in der alten Wohnung befinden. In solchen Fällen sollte man sich an den ehemaligen Vermieter wenden. Nach einer Vorankündigung kann mit diesem die ehemalige Wohnung betreten werden. Sind die jeweiligen Gegenstände jedoch im Rahmen des Umzugs verloren gegangen, so kann für deren Verlust Ersatz verlangt werden. Geprüfte Umzugsunternehmen verfügen über eine entsprechende Versicherung, die im Schadensfall bzw. Verlustfall den Schaden ersetzt. Ersetzt wird dabei der Zeitwert des Verlustgegenstandes. Darunter ist der Wert zu verstehen, den man vor Verlust für den jeweiligen Gegenstand bekommen hätte. Darüber hinaus haften die Umzugsunternehmen für das Verhalten ihrer Mitarbeiter (Gehilfenhaftung) wie für eigenes und können direkt zur Schadenswiedergutmachung in Anspruch genommen werden.