Rechtsanwalt
Mag. Peter REZAR

Sie überlegen eine Wohnung zu vermieten, wissen aber nicht, welchen Mietzins Sie für Ihre Wohnung verlangen können? Grundsätzlich gilt, je besser die Wohnung ausgestattet ist, umso mehr Mietzins können Sie verlangen.

Die Kategorisierung ist jedoch nicht auf alle Mietverträge anwendbar, sondern nur auf die Wohnungen, welche in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Dazu zählen Wohnungen in Gebäuden, welche vor dem 01.07.1953 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben. Vermietete Eigentumswohnungen fallen auch in den Vollanwendungsbereich, wenn das Gebäude vor 09.05.1945 errichtet wurde und mehr als 2 Mietgegenstände beinhaltet.

Es gibt 4 Kategorien; A, B, C und D. Eine Wohnung der Kategorie A ist am besten ausgestattet und somit am teuersten. Eine Wohnung dieser Kategorie muss jedoch einiges aufweisen wie zum Beispiel ein Badezimmer mit Entlüftung ins Freie. Auf der andren Seite des Spektrums befinden sich Wohnungen der Kategorie D. In diesen Wohnungen sind keine eigene WC und Wasseranschlüsse vorhanden oder wenn welche vorhanden sind, sind diese unbrauchbar.

Merkmale der Kategorie A: Brauchbarkeit, Nutzfläche von mindestens 30 m², Mindestens ein Zimmer und eine Küche oder Kochnische, ein Vorraum, WC im Inneren der Wohnung, Badegelegenheit entsprechend dem zeitgemäßen Standard, Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung, Warmwasseraufbereitung.

Merkmale der Kategorie B: Brauchbarkeit, mindestens ein Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC im Inneren der Wohnung, Badegelegenheit entsprechend dem zeitgemäßen Standard

Merkmale der Kategorie C: Brauchbarkeit, WC im Inneren der Wohnung, Wasserentnahmestelle

Merkmale der Kategorie D: jede brauchbare Wohnung

Um eine Kategorie aufzusteigen, müssen alle Erfordernisse der nächsten Kategorie erfüllt sein. Liegt eine Wohnung der Kategorie D vor so müsste der Vermieter dafür sorgen, dass eine Wasserentnahmestelle in der Wohnung installiert wird, eine Toilette im Inneren der Wohnung installiert ist sowie eine gewisse Brauchbarkeit vorliegt.

Ab wann ist eine Wohnung nun brauchbar oder unbrauchbar? Der OGH hat diesbezüglich judiziert, dass Wohnungen, welche sofortbeziehbar sind, als brauchbar einzustufen sind. Eine Wohnung ist dann sofortbeziehbar wenn keine gröberen Mängel wie etwa kein Energieanschluss oder die Gesundheit bedrohende Umstände vorliegen.

Die Kategorisierung macht einen erheblichen Unterschied bei der Höhe des Mietzinses aus. Wohnungen der Kategorie A können EUR 4,23 pro m² verlangen. Für Wohnungen der Kategorie B EUR 3,18, der Kategorie C EUR 2,12 und für die Wohnung der Kategorie D EUR 1,06.

Bei einer 40 m² großen Wohnung würden pro Monat für eine Kategorie A Wohnung gegenüber anderen EUR 169,2 Mehrkosten anfallen.

Das Delikt der Fahrerflucht ist in § 4 StVO geregelt. Demnach begeht Fahrerflucht, wer bei einem Verkehrsunfall mit Sachschaden die nächste Polizeidienststelle vom Verkehrsunfall nicht ohne unnötigen Aufschub verständigt. Eine solche Meldung darf nur dann entfallen, wenn die Unfallbeteiligten einander ihren Namen und ihre Anschrift nachweisen.

Wenn das Gesetz von „ohne unnötigen Aufschub“ spricht, dann ist damit unverzüglich gemeint. Das bedeutet, dass die Meldung an die nächste Polizeidienststelle sofort im Anschluss an den Verkehrsunfall zu erfolgen hat. Wer zuerst noch die Kinder nach Hause bringt oder einen Arzttermin wahrnimmt und dann erst die Polizei verständigt, der macht sich unter Umständen bereits strafbar.

Selbiges gilt bereits wenn man beispielsweise im Zuge eines Parkschadens – bei dem der Unfallgegner nicht anwesend ist – seiner Verpflichtung zur Unfallmeldung nicht ausreichend nachkommt, indem lediglich ein Zettel mit den relevanten Daten (Name, Telefonnummer, Versicherung etc.) am unfallgegnerischen Kfz hinterlassen wird.

Begeht man Fahrerflucht droht bei Verkehrsunfällen mit reinem Sachschaden eine Verwaltungsstrafe von bis zu EUR 726,00 (§ 99 Abs 3 StVO), bei einem Unfall mit Personenschaden bereits eine Strafe von bis zu EUR 2.180,00.

Parken bzw. bereits Halten in zweiter Reihe ist nicht erlaubt. Das ergibt sich aus der Straßenverkehrsordnung (§23 StVO), wonach das Fahrzeug zum Halten oder Parken so abzustellen ist, dass kein anderer Straßenbenützer gefährdet oder behindert wird. Des Weiteren dürfen Parkflächen auch nicht mit Mülltonnen, Kisten oder ähnlichem blockiert werden um somit einen Parkplatz zu reservieren. Dazu ergibt sich in Wien die Möglichkeit ein Halteverbot zu beantragen. Zuerst muss eine Genehmigung zur Einrichtung eines Halteverbots beantragt werden, um die Halteverbotszone in Wien einrichten zu können. Die zuständige Stelle ist das Amt für Verkehrsorganisation und Verkehrsangelegenheiten. Wird der Antrag bewilligt, ist es dem Antragsteller erlaubt, an der entsprechenden Stelle Halteverbotsschilder in Wien aufzustellen. Bedient man sich zertifizierter und geprüfter Umzugsunternehmen, so kennen diese die jeweiligen Bestimmungen und Vorschriften.

Bei der Kündigung eines Mietvertrags muss neben der Anwendbarkeit des MRG auch die Befristung des jeweiligen Mietvertrages beachtet werden. Liegt ein befristeter Mietvertrag vor, so kann der Mieter den Mietvertrag erst nach Ablauf eines Jahres jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Bei unbefristeten Mietverträgen muss ebenfalls gerichtlich oder schriftlich gekündigt werden. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist ein Monat und der Kündigungstermin ist ebenfalls der Monatsletzte. Abschließende Gewissheit erlangt man jedoch erst dann, wenn man überprüft, was im jeweiligen Mietvertrag vereinbart wurde.

Miete oder Pacht? Was spricht für den einen Vertragstypus, was für den anderen? Die Unterscheidung macht rechtlich auf jeden Fall einen Unterschied. Lassen Sie uns die beiden Arten der Überlassung eines Gegenstandes vergleichen.

Miet- oder Pachtverhältnisse werden in erster Linie bei gewerblichen Objekten bzw. Geschäftsräumen eingegangen, für Wohnraum gilt hingegen bis auf wenige Ausnahmen immer das Mietrecht. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie sich mit Ihrem Vertragspartner darüber einigen, ob es sich um ein Miet- oder Pachtverhältnis handelt, da an die jeweilige Vertragsart rechtliche Verpflichtungen geknüpft sind.

Entscheidend ist der Vertragszweck

Laut AGB fallen sowohl Miet- als auch Pachtverträge in die Kategorie Bestandsvertrag. Beide Vertragsarten stehen für „die Gebrauchsüberlassung von geschäftlich genutzten Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit“. Die weitere Unterscheidung liegt in der Art der Nutzung: Eine Pacht ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zu Gebrauch und Nutzen, verbunden mit einer Betriebspflicht. Man spricht hier von einem lebenden Unternehmen. Werden hingegen lediglich Geschäftsräumlichkeiten in Bestand gegeben, die als solche nur dem Gebrauch dienen können, liegt ein Mietvertrag vor.

Was sagt das Gesetz?

Ob es sich in Ihrem Fall um eine Miete oder eine Pacht handelt, macht rechtlich einen großen Unterschied. Denn: Allgemein bekannt ist, dass für Mieter das Mietrechtsgesetz und damit der Mieterschutz gilt. Das bedeutet, Sie genießen als Mieter einige gesetzlich gesicherte Vorzüge wie etwa:

• Kündigungsschutz
• gesetzlich geregelte Mietzinsbildung
• Weitergaberechte des Mieters
• Erhaltungs- und Verbesserungspflicht des Vermieters

Nicht so gut geschützt sind Sie hingegen als Pächter. Pachtverträge unterliegen dem ABGB und sind im Wesentlichen frei gestaltbar. Vertragliche Bestimmungen bieten demnach einen großen Spielraum.

Was ist eine Pacht?

Eine Pacht zielt in der Regel auf eine Betriebsfortführung ab. Man spricht hier von einem lebendigen Unternehmen, das gegen Entgelt überlassen wird. Es kann sich beispielsweise um eine Gaststätte, einen landwirtschaftlichen Betrieb oder eine Arztpraxis handeln, wobei die erwirtschafteten Erträge alleinig der Pächterin oder dem Pächter zustehen.

Wo liegt der Unterschied?

Häufig ist bei Geschäftsräumlichkeiten nicht eindeutig klar, ob es sich um Miete oder Pacht handelt. Beides sind Bestandsverträge. Das heißt, bei Miete oder Pacht werden geschäftlich genutzte Räumlichkeiten gegen Entgelt auf gewisse Zeit zur Nutzung überlassen. Der Unterschied besteht darin, dass bei einem Mietvertrag nur der Gebrauch der Räumlichkeiten gesetzlich geregelt ist. Bei der Pacht hingegen wird ein lebendes Unternehmen zur Benutzung und Fortführung überlassen sowie die Möglichkeit der Fruchtziehung eingeräumt. Am besten lässt sich das anhand eines Beispiels verdeutlichen: Wer sich etwa in einem Bauernhof einmietet, wohnt lediglich dort. Wer einen Hof jedoch pachtet, bewirtschaftet ihn. In der Regel werden bei Pacht auch Betriebsmittel, Kundenstock und Personal übernommen. Typisch ist auch, dass die Verpächterin oder der Verpächter ein Interesse an der Weiterführung des Unternehmens hat, weshalb meist eine Betriebspflicht vereinbart wird.

Wann ist Miete oder Pacht geeigneter?

Einer der größten Vorteile bei Pacht ist, dass die Kündigungsfrist individuell geregelt werden kann. Anders als bei einem Mietvertrag gibt es keine Mindestdauer. Sollte es keine entsprechende Vereinbarung geben, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Der Vertrag kann darüber hinaus nur zweimal jährlich gekündigt werden, nämlich am 30.6. oder am 31.12. des laufenden Geschäftsjahres. Die Gefahr, dass der Vertrag spontan gekündigt wird, ist somit wesentlich geringer. Vorteilhaft bei einer Pacht ist außerdem, dass Pächterinnen oder Pächter – sofern das Objekt gut ausgestattet ist – ohne große Investitionen ihren Betrieb starten können. Denn wer eine Immobilie pachtet, bezahlt auch für die im Pachtobjekt vorhandenen Gerätschaften mit. Darüber hinaus kann häufig auch der Firmenname beibehalten, existierendes Know-how genutzt und der Kundenstamm übernommen werden. Somit muss nicht bei „Null“ gestartet werden.

Wenn Sie lediglich Räumlichkeiten für Ihr eigenes Unternehmen suchen und nicht auf etwas Bestehendes zurückgreifen wollen, dann ist Miete eindeutig die geeignetere Vertragsform. Zudem bietet das Mietrecht einen besseren Schutz.

Was ist bei Pacht zu beachten?

Bei Miete gilt das Mietrechtsgesetz und damit auch der Mieterschutz. Für die Mietpartei ergeben sich daraus zahlreiche gesetzlich gesicherte Vorzüge wie Kündigungsschutz, Mietzinsbindung oder Weitergaberechte. Bei einer Pacht ist das nicht der Fall. Bei einem Pachtvertrag müssen beide Seiten vor Vertragsabschluss viel genauer darauf achten, dass dieser keine Schlupflöcher offenlässt, die sich irgendwann nachteilig auswirken könnten.

Wo liegen Stolpersteine bei einem Pachtvertrag?

Es lohnt sich, bei Abschluss eines Pachtvertrags den Rat eines Rechtsexperten oder eine Rechtsexpertin einzuholen! Pachtverträge unterliegen dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch und sind sehr frei gestaltbar. Das bedeutet, dass die vertraglichen Bestimmungen einen großen Spielraum bieten und Sie als Pächterin/Pächter oder Verpächterin/Verpächter verschiedenste Punkte umso genauer nachlesen, hinterfragen und vertraglich festhalten müssen. Das betrifft vor allem Details zur Zahlung, die Kündigungsfrist oder die im Pachtvertrag enthaltenen Räumlichkeiten, Gerätschaften und Flächen. Es wird empfohlen, alle Bestandteile des Pachtgegenstandes inklusive der dazugehörigen Freiflächen im Pachtvertrag zu nennen und auch einen entsprechenden Grundriss beizufügen. Je vollständiger der Plan und genauer der Zustand der Einrichtung dokumentiert wird, umso besser können Sie sich vor Streitfällen schützen.